Uobličavanje Evropske proceniteljske kulture
(Krzysztof Grzesik REV)
Finansijska kriza u Evropi i njeno rešavanje su predstavljale ključni faktor za nekretnine zbog toga što su reforme potrebne za spasavanje evra naoružale Evropsku Uniju sa ovlašćenjima kojima mogu da formiraju tržište, što je vidljivo na primerima Hipotekarne direktive, Bankarske unije i Ekonomskog upravljanja, što je imalo i bitan uticaj na procenjivanje. Hipotekarna direktiva je zamišljena kao zaštita za poverioce, tako što uređuje neodgovorno pozajmljivanje. Ključni aspekt u vezi sa ovim pitanjem je zahtev da države članice moraju da obezbede pouzdane standarde procene za hipotekarne svrhe. EVS, tj. evropski standardi procene koje je sastavila TEGoVA (Evropsko udruženje procenitelja) su najprimereniji za tu svrhu, zato što se tiču isključivo procena nepokretnosti , posebno se osvrću na bitne aspekte bankarskog sistema i direktiva Evropske Unije i uključuju smernice za tržišno ocenjivanje i kriterijume vezane za rizik prilikom procene. Takođe, samo EVS pružaju obuhvatne smernice koje se tiču hipotekarne vrednosti. TEGoVA sada asistira svojim članovima kako bi izvršili uticaj na sopstvene strukture vlasti kako bi se smernice i standardi procene iz Hipotekarne direktive primenili u praksi.
Istovremeno, nadzor nad bankama je prešao na Evropsku Uniju. Većinu banaka u Evropi sada nadzire Evropska centralna banka koja ih obavezuje da procene nepokretnosti obavljaju u skladu sa EVS i u okviru Pregleda kvaliteta imovine (Asset Quality Review). U slučaju konflikta sa nekim drugim odabranim standardima, EVS imaju prioritet.
EU je razvila i tzv. Ekonomsko upravljanje, kao način da se vlade pojedinih država konfrontiraju i uporede njihove programe kako bi se usaglasile po pitanju reformi. U prvom planu, po ovom pitanju, našle su se nekretnine. Neke od najvažnijih reformi u okviru Ekonomskog upravljanja obuhvataju reforme zakona o planiranju, prevazilaženju prepreka po pitanju razvoja prodajnog prostora, ustanovljavanja ili povećanja periodičnih poreza na imovinu, ažuriranja katastarske baze na osnovu koje se porez na imovinu određuje ili se poreska osnovica proširuje, liberalizaciju kontrole zakupnina i unapređenje konkurencije u domenu izgradnje i uprošćenje zakona u oblasti građevine. Cilj TEGoVA-e je bio da bolje razume uticaj evropskih integracija na nekretnine i da u skladu tome usmeri svoje delovanje. Zbog toga su i EVS (Evropski standardi procene), REV (Kvalifikovani evropski procenitelj) kvalifikacija i Minimalni obrazovni zahtevi postali osnova rastuće Evropske proceniteljske kulture.
TEGoVA će se postarati da ova kultura postane čvrsto utemeljena na celom kontinentu, sa ciljem podizanja vrednosti i status proceniteljske delatnosti.
Preobražaj hipotekarne vrednosti
(urednički tim)
„… CRE poverioci, subjekti regulatornih pravila o kapitalu; kapital baziran na konceptu zajam-za-vrednost (LTV) treba da bude povezan sa dugoročnim merama kolateralne vrednosti koja je nepodložna investicionim ciklusima…“ (Preporuka 4 – Izveštaj foruma Investicione imovine, Maj 2014)
Ko bi pomislio da bi gorenavedena preporuka, iako ne predviđa direktno usvajanje hipotekarne vrednosti, potiče iz izveštaja grupe bazirane u Ujedinjenom kraljevstvu, duhovnom domu tržišne vrednosti? Ali uistinu, izveštaj naslovljen „Vizija finansijskog upravljanja nepokretnostima u UK – Preporuke za smanjenje rizika za finansijski sistem od sledeće krize tržišta nekretnina“, kojeg je sastavila grupa zadužena za nekretnine koja pokriva celokupno UK, a koji sponzoriše Investment Property Forum iz Londona.
Autori priznaju da „UK ima izrazito snažnu tradiciju procena baziranih na tržišnoj vrednosti, što podupire i vrlo likvidno i transparentno tržište nekretnina komercijalnog tipa, ali ne i tradiciju po pitanju utvrđivanja dugoročne vrednosti“. Zaključak je da „bi UK mogla da odabere da usvoji model određivanja dugoročne vrednosti koji se već koristi na drugim mestima, novi pristup (iako koristan, s obzirom na iskustva drugih) bi mogao da zadovolji i neke specifičnosti tržišta nekretnina komercijalnog tipa u UK“.
Dakle, da li će i koncept Hipotekarne vrednosti, koji je tako dugo u lošim odnosima sa tržišnom vrednošću, doživeti renesansu? Uistinu se čini tako, sudeći na osnovu Članka 124 (4)(a)CRR, Evropska Banka je obavezna da sastavni predlog tehničkih standarda koji bi ustanovili „rigorozne kriterijume za utvrđivanje hipotekarne vrednosti…“
Prvog januara ove godine na snagu je stupio tzv. CRR/CRD IV paket koji prebacuje (preko Regulativa i Direktive) nove globalne standarde vezane za bankarski kapital (sporazum Bazel III) u pravo EU. Vezano za procene nepokretnosti, CRR postavlja dva definicije: tržišna vrednosti i hipotekarna vrednost (Mortgage lending value, MLV).
Naznake su da će detaljna metodologija kojom će se utvrđivati hipotekarna vrednost biti ustanovljena kroz regulatorne tehničke standarde (koje će ustanoviti Evropska banka). TEGoVa će, u tom smislu, biti spremna za buduće izazove.
ANEVAR otvara raspravu o hipotekama i Evropskoj bankarskoj uniji
Nacionalno udruženje procenitelja Rumunije, ANEVAR, je organizovalo dvodnevni simpozijum u Bukureštu, čija glavna tema je bila procenjivanje nekretnina za svrhu ustanovljanja hipoteke. Simpozijum je održan 8. i 9. septembra, poklapajući se sa sastankom odbora TEGoVA.
Prvi dan je bio posvećen seminaru koji se ticao TEGoVA-inog alata za ocenjivanje tržišne vrednosti kojeg je unapredilo Udruženje namačkih banaka u javnom sektoru, kako bi isti postao standard za procenjivanje nepokretnosti pod imenom „VOB ImmobilienAnalzyse“ i to kao web aplikacija. Ova aplikacija omogućava korisnicima da utvrde mogućnosti i rizike koje se odnose na nepokretnosti kao predmet zaloge. Ovaj alat je prezentovao Lothar Jerzembek, šef sektora finansijskog izveštavanja, procena i interne revizije, Thomas-Andreas Ziesenitz, direktor sektora VOB za nepokretnosti, procene i analize, Stephan Henkel, direktor VOB Service i Stephan Zerbe iz Landesbank-e Baden Wurttemberg.
Sledećeg dana, na internacionalnoj konferenciji o procenjivanju učestvovalo je 350 domaćih i stranih procenitelja. Glavni predavači bili su član odbora TEGoVA Krzystof Grzesik, Michael MacBrien, direktor Evropske imovinske federacije, Yang Feng iz udruženja procenitelja Kine, i J. Scott Robinson, potpredsednik proceniteljskog instituta. Takođe, Lothar Jerzembek je dao inspirativnu prezentaciju u kojoj je izložio TEGoVA-inu strategiju kojom bi obezbedila još čvršću poziciju unutar Evropske Unije. Ostali predavači bili su član odbora TEGoVA Silvia Cappelli (ASSOVIB) i Vladimir Ignatov iz Komore nezavisnih procenitelja Bugarske.
Prisutni su, u ova dva dana simpozijuma, postigli konsenzus da će Evropska bankarska unija koju implementira Evropska centralna banka i EBA imati fundamentalni uticaj na harmonizaciju proceniteljske profesije u Evropi. Kako bi održali zamah na ovoj debati, odbor TEGoVA-e je objavio da će generalna skupština TEGoVA biti održana u Berlinu 18.04.2015., dan pre Evropske konferencije procenitelja pod nazivom „Evropska bankarska unija i rastuća Evropska proceniteljska kultura“.
CRR/CRD IV paket regulativa prouzrokuje trenutnu promenu shvatanja definicije tržišne vrednosti prema EVS
-Direktiva 2013/36/EU Evropskog parlamenta i veća od 26.06.2013. koja se tiče pristupa kreditnim institucijama i pažljivom nadzoru kreditnih institucija i investicionih preduzeća, a kojom se menja Direktiva 2002/87/EC i prestaju da važe Direktive 2006/48/EC i 2006/49/EC.
-Pravila (EU) br, 575/2013 Evropskog parlamenta i veća od 26.06.2013. o zahtevima koji se tiču kreditnih institucija i investicionih preduzeća, a kojom se menjaju Pravila (EU) No 648/2012
Navedene direktive i pravila, tzv. „CRR/CRD IV“ paket, uvodi nove globalne standarde vezane za bankarski kapital (često se naziva i sporazum Bazel III) u pravni sistem Evropske unije. Ova pravila, koja su stupila na snagu 1. januara ove godine, tiču se problema banaka sa nedovoljnom količinom kapitala, često lošeg kvaliteta, koje tada moraju da budu spasavane od strane nacionalnih vlada. Nova pravila postavljaju strože uslove za banke i zahtevaju da banke imaju dovoljne kapitalne rezerve i likvidnost. Ovaj paket pravila nije značajan samo za bankarski svet, već ima uticaj i na procene nepokretnosti.
Ovaj novi zakonski okvir deli postojeći CRD (Direktivu o uslovima vezanim za kapital) u dva legislativna instrumenta: direktivu koja se tiče pristupa depozitima i aktivnostima s tim vezanim i pravila koja uspostavljaju uslove kojih se nadležne institucije moraju pridržavati.
Države članice će morati da prenesu ove direktive u sopstvene pravne sisteme, međutim, pravila su direktno primenjiva. Pravila imaju zakonsku snagu i primenjuju se neposredno u svim državama članicama bez dodatnih intervencija domaćeg zakonodavstva.
Ona područja prethodne Direktive (CRD) u kojoj je detaljnost materije slabija i u kojoj su veze sa nacionalnim upravnim pravom posebno važna su nastavljena u formi direktive.Ovo se posebno tiče ovlaštenja i obaveza nacionalnih vlasti, uslova koji se tiču internih procena rizika, a koji su usko povezani sa nacionalnim privrednim pravom i sa pravilima o upravljanju preduzećima. CRD IV se bavi zajedničkim pasošem kreditnih institucija (slobodan pristup tržištu). Detaljno propisana pravila koja se tiču kalkulacije uslova vezanih za kapital se propisuju u formi pravila.
Procenitelji u Evropi znaju da je prethodna CRD uključivala i definicije tržišne vrednosti i hipotekarne vrednosti. Ove definicije, iste kao i u EVS iz 2012 godine su opisane u članku 4. CRR i glase:
Hipotekarna vrednost je vrednost nepokretne imovine utvrđena pažljivom analizom buduće utrživosti imovine, uzimajući u obzir dugoročne faktore održivosti imovine, uobičajene uslove na lokalnom tržištu, trenutnu upotrebu i alternativne odgovarajuće upotrebe imovine;
Tržišna vrednost, vezano za nepokretnu imovinu, je procenjeni iznos novca za koji se imovina može, na dan procene, razmeniti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u ravnopravnoj transakciji, nakon odgovarajućih pregovora u kojima su stranke nastupale savesno, pažljivo i bez bilo kakvog oblika prinude.
Treba naglasiti da gorenavedene deficije važe, pred pravnim sistemom, samo kada banke koriste preferencijalni tretiranje rizika kod hipotekarnih kredita. Stoga, ne moraju da se primenjuju kod svih procena već samo u svrhu alokacije kapitala.U praksi, banke obično praktikuju preferencijalno tretiranje rizika zbog toga što je likvidnost slaba. Zbog toga postoje vrlo dobri razlozi na osnovu kojih se da zaključiti da će banke valorizirati hipoteke na osnovu CRR definicija tržišne i hipotekarne vrednosti. Na osnovu svega navedenog, iako postoje definicije tržišne vrednosti u nacionalnim pravnim sistemima (čak i kada se razlikuju od navedenih iznad) koje su važeće, većina procena je sad podložna definicijama CRR. Pravo Evropske unije će nesumnjivo uticati na rast važnosti EVS koji predstavljaju neophodan vodič pri interpretaciji obe definicije.
Kao dodatak, CRR/ CRD IV paket obavezuje i Evropsku banku da sačini nacrt Obavezujućih tehničkih standarda (Regulatory and implementing technical standards – BTS). Njihov cilj je da obezbede trajnu harmonizaciju u specifičnim oblastima. BTS će na kraju usvojiti Evropska komisija kroz sopstvena pravila ili odluke i biće pravno obavezujuće i direktno primenjive u svim državama članicama. Evropska banka sada sačinjava čitav niz BTS radi implementacije pojedinačnih aspekata CRD IV i CRR.
„Ozelenjavanje“ proceniteljske aktivnosti (Michael MacBrien, TEGoVA savetnik)
Važna tema sledeće TEGoVA-ine Evropske konferencije procenitelja u Rigi koju će ugostiti Litvansko udruženje procenitelja (LIVA) 24. oktobra biće „Ozelenjavanje proceniteljske aktivnosti“.
Danas, prema Direktivi o energetskoj efikasnosti objekata, svaka država članica EU mora da obezbedi certifikate o energetskoj efikasnosti, čija je suština donekle harmonizovana u samoj Direktivi, ali još uvek ima mnogo prostora za diferencijaciju, a dokaz tome je da mnoge zemlje još uvek imaju loše certifikate. U rezidencijalnom sektoru vlada posebno nezadovoljstvo sa ovakvim postupanjem država, zbog toga što se troši 500 eura za certifikat koji je nepouzdan i nema težinu prilikom prodajne cene. U aprilu ove godine, 60.000 Finaca se pobunilo protiv ovoga i započelo nešto što danas nazivamo „Nordijsko proleće“.
Kao prvi korak u dobrom pravcu, Evropska imovinska federacija je uspela da utiče na Evropski parlament da uvrsti dodatni član u Direktivu, time obavezujući Komisiju da osmisli jedinstveni pan-evropski certifikat za ne-rezidencijalne nepokretnosti.
Međutim, što se tiče šireg pitanja održivosti, Evropska unija deluje mnogo sporije zato što smatra da je tzv. „karbonski otisak“ objekata u najvećoj meri pitanje energije, a ne vode ili otpada. EU veruje da je posmatranje energije, vode i otpada zajedno veoma komplikovano i da bi dovelo u pitanje celokupan rezultat po pitanju do sad ostvarenog napretka na tom polju.
I dok je sektor nekretnina protiv umnožavanja certifikata (jedan za energiju, jedan za pitanja vode itd.), svakako stoji da postoji mesta za napredak kako bi se uobličio pan-evropski certifikat održivosti za objekte. U vezi s tim, Evropska komisija je sastavila dopis u kom se govori o glavnim faktorima i indikatorima vezanim za ocenjivanje održivosti objekata i implementacije glavnih zakonskih okvira koji sadrže ove indikatore u praksi.
U saradnji sa Evropskom imovinskom federacijom, TEGoVA se nada da će dati snažan doprinos ovoj inicijativi i da će debata u Rigi doprineti ovom procesu.
Izvor: www.tegova.org
