Do sada je u praksi identifikovano preko 20 cenovnih faktora sa većim ili manjim uticajem na konačnu cenu predmetne nepokretnosti:
-na vrhu piramide je lokacija koja utiče na bruto cenu od 20-30% (prosek oko 25%). Obično se grad (npr. Beograd) podeli na više kvalitativnih faktora (zona) i onda je razlika između cene stanova u svakoj zoni 25% veća ili manja zavisno od mikrolokacije;
-sledeći faktor je sprat na kome se stan nalazi – 10%. Ako je stan u suterenu onda je cena manja za 10-15% od regularne cene stana koji je od 01-04 sprata, pa nadalje; što je stan više kod nas (mada ne i u svetu) pada cena istog. Verujemo da će ovaj faktor s vremenom smanjiti svoj uticaj iz razloga postavljanja “normalnih” liftova, zatim izgradnje visokih zgrada sa prelepim pogledom, a delom i zbog prilagođavanja svetskim trendovima, tako da je projekcija da će za par godina cene stanova na višim spratovima biti veće od cena stanova na nižim spratovima;
-grejanje je faktor koji utiče na cenu oko 7%, mada i tu ima razlike u vrsti i kvalitetu (grejanje na struju, gas, solarno, daljinsko centralno, etažno, ili sl). Ovde treba biti oprezan, jer u letnjim mesecima se ta razlika smanji. Uvek je korisno setiti se priče o cvrčku i mravu koja jako podseća na naše kupce nepokretnosti – leti je svima toplo, a o zimi niko ne razmišlja, sa ubeđenjem da će se to do zime već nekako rešiti;
-očuvanost stana utiče na cenu oko 10%. To znači da je prosečno potrebno oko 10% od cene stana da bi se isti renovirao ili ako je već to urađeno onda se to ukalkuliše u cenu. Ovo je jedan zanimljiv faktor svojstven samo nama. Razlika od 10% je razlika u ceni novogradnje i stanova starih više godina;
-struktura (višesobnost) stana je faktor koji utiče oko 4% na cenu stana. Ukratko najskuplji po metru kvadratnom su mali stanovi do 35 m2, i preko 130 kvm, a objašnjenje je dosta lako. Za male stanove mala je i suma za koju se kupuju pa ima više kupaca, a za velike stanove je karakteristično da ih nema puno, a i od to malo, malo ih se i prodaje i uvek ima određen broj dobro platežnih kupaca koji mogu da sebi obezbede luksuz i prestiž;
-stanje sanitarija (kupatilo, kuhinja) – 5%. Bolna tačka većine naših stanova je stanje kupatila, odnosno generalno mokrih čvorova. Obično je potrebno ne samo menjati kadu, šolju, pločice itd.., već i menjati celu instalaciju, a to košta. Zato je to dosta `jakih` 5%, ali ko je renovirao kupatilo zna koliko to košta;
-stolarija i bravarija – 5%. Za ovaj faktor mišljenja smo da ne mora posebno da se objašnjava, jer sama stolarija i bravarija u stanu imaju svoj vek trajanja i potreba za promenom je evidentna. Sada je popularna takozvana PVC ili ALU stolarija …, ali je naša iskrena nada da ćemo se vratiti prirodi tj. drvetu; -terasa da ili ne – 5%. Terasa, lođa, veranda, francuski balkon itd. su kvalitet koji svaki stan treba da poseduje i opravdano je uvršten u faktore koji utiču na cenu stana.
-Višespratna ili niska zgrada – 4%. Ovo je faktor koji ima i ekonomske i vanekonomske činioce u sebi. Naravno da je lepo živeti u zgradi sa dva stana, ali ima i zgrada od 25-30 spratova gde je najlepše na 20. spratu;
-lift – 3%. Postojanje ili nepostojanje lifta u zgradi zavisi od same spratnosti zgrade. Kod nas se do skoro nisu ugrađivali liftovi u zgradama do četiri sprata, ali sa povećanjem kvaliteta gradnje i sa većim cenama počinje ugradnja liftova i u dvospratnicama. Naravno to ima svoju cenu, kao i sve u životu;
-orijentacija stana – 3%. Da li neka od soba „gleda“ na sever, ima li sunca u dnevnom boravku malo ili mnogo, da li me budi jutarnje sunce, tj. da li mi je spavaća soba na istoku ili zapadu itd., su jako česta pitanja kupaca i često i opravdana. Naravno da i tu ima razlike, neko više, a neko manje voli sunce, nekome odgovara ili ne strana i to utiče taman toliko koliko smo izračunali, a to je 3%;
-blizina prevoza – 3%. Bez obzira imamo li ili nemamo automobil blizina prevoza je bitna. Nekada je dobro biti blizu stanice, a nekada nije. Postoji primer naselja u Beogradu (Dedinje, Topčider) gde ne ide nikakav prevoz, a cene su veoma visoke, tako da je to faktor koji se tiče klasične stanogradnje;
-faktor čovek -10 %. Ovo je faktor koji je često najuticajniji, a najmanje ekonomski opravdan. Na cenu stana utiče komšiluk („moj je komšija prodao stan za toliko i toliko“, a to obično nije tačno), zatim rodbina („lako ćeš to ja znam Miku iz agencije XY“), familija (svako traži koliko mu treba, a ne koliko stvarno može da dobije) itd.;
-ostali faktori – 5%. Kao što je na početku teksta navedeno, postoji 21 identifikovan faktor koji utiče na cenu stanova. Međutim njihov uticaj nije isti i preostalih 6 faktora (pr. broj parking mesta, blizina parka, vrtića, škole, doma zdravlja, crkve ili groblja, prodavnica…) zajedno utiče – 5 %.
Veliki problem, pre svega gradova, je i nedostatak mesta za parkiranja i garaža. Zato kupci, ukoliko su u mogućnosti, radije kupuju stanove koji imaju obezbeđena mesta koja su rezervisana čak i po realno dosta visokim cenama. U dosadašnjoj praksi se došlo do toga da je cena garaža oko 50% od cene kvadratnog metra stana, da je cena garažnog mesta u kolektivnoj garaži 35% od cene kvadrata, a da je cena parking mesta oko 25% od cene kvm stana na toj lokaciji.
