REIT fondovi nastali su u SAD-u pre gotovo pola veka sa ciljem da omoguće malim ulagačima da investiraju u velike projekte vezane za nekretnine koje donose prinos. Mali ulagači to ostvaruju kupovinom investicionih jedinica REIT fondova,što predstavlja ulaganje u diverzifikovani portfolio nekretnina kojima upravljaju profesionalci. REIT (Real Estate Investment Trust) su fondovi, odnosno kompanije koja ima u svom vlasništvu ili upravljaju nekretninama koje imaju prinosni potencijal. U portfoliu fonda mogu biti nepokretnosti različite vrste, poslovne zgrade, stambene nepokretnosti, industrijski objekti, skladišta i td. REIT fondovi pružaju mogućnost svakome da investira i učestvuje na tržištu nekretnina, a da pritom nema nepokretnost u svom vlasništvu. Investitori kupuju investicione jedinice fonda i na taj način poseduju deo portfolia REIT-a. Investitor zarađuje iz prinosa koji ostvaruju nekretnine fonda.
Postoje različiti oblici ovih fondova. Dva osnovna tipa su REITs koji investiraju u nepokretnosti i upravljaju njima i REITs koji obezbeđuju finansiranje za investicione nepokretnosti, odnosno hipotekarni REITs fondovi koji investiraju u hipoteke i hipotekom obezbeđene hartije od vrednosti, a investitor zarađuje od kamate pri povratu zajma.
Investicionim jedinicama ovih fondova može se trgovati na berzi ali i na privatnom tržištu u zavisnosti od pravne forma fonda.
REIT prikuplja novac od investora i na taj način im omogućava da investiraju. Javni, otvoreni fondovi prodaju svoje investicione jedinice javnosti na berzi, dok privatni fondovi pronalaze individualne investitore.
Prema zakonu SAD-a da bi se kvalifikovala kao REIT kompanija mora da:
– Je osnovana kao oporezivo akcionarsko društvo sa najmanje 100 akcionara, gde petorica najvećih ne poseduju više od 50% kapitala
– Investira najmanje 75% svoje ukupne imovine u nepokretnosti
– Najmanje 75% prihoda firme čine prihodi od nepokretnosti u vidu rente, kamate ili od prodaje nepokretnoszi.
– Najmanje 90% svojih oporezivih prihoda isplaćuje investitorima u vidu dividende
– Da je njime upravlja upravni odbor
Za pojedince REITs su moćan način da investiraju i zarade od nekretnina. U poređenju sa nekretninom u sopstvenom vlasništvu, investicione jedinice REIT-a su mnogo likvidnije, i njima se trguje na ovorenom tržištu, a nude i relativno predvidiv i stabilan prinos
Investicione jedinice REIT-a obezbeđene su nepokretnostima i smatraju se stabilnim, manje volatilnim investicijama. Takođe obično se povezuju sa visokim prinosima na dividende što ih čini privlačnim investicijama. Dividenda REIT fonda nastaje iz relativno stabilnih i predvidljivih novčanih tokova, pre svega iz rente koju plaćaju zakupci nekretnina kojima upravlja REIT fond. Kako rente rastu u periodima povećane inflacije, realne dividende su dobro zaštićene, pa se ove investicije smatraju dobrom zaštitom od inflacije.
Investicioni fondovi koji investiraju u nekretnini postoje u sličnoj formi u većini zemalja na svetu, a sve veći broj ovih fondova investira i u našu zemlju.
