Krediti igraju bitnu ulogu u ekonomskoj politici kako pojedinaca, tako i pravnih lica. Ekonomske funkcije kredita utiču na otvaranje tržiša za nove kupce, povećanje robe i usluga, kupovine i prodaje, povećava se tražnja za proizvodima i slično. Bez kredita proces reprodukcije bi bio značajno usporen. Sve prethodno navedne utiče na oblast nekretnina, čije su procene sastavni deo. Procena vrednosti se između ostalog, u velikom broju slučajeva, radi kako bi se omogućila određena potraživanja od finansijskih institucija a za ostvarivanje investicionih ciljeva. Imajući ovo u vidu postoji više vrsta kreditnih oblika koje banka odobrava, a koje se dele prema sledećim kriterijumima:
- Prema ekonomskoj nameni – potrošački, proizvodni, uvozni, izvozni
- Prema roku trajanja – kratkoročni, srednjeročni, dugoročni
- Prema načinu vraćanja – jednokratni, obročni, amortizacioni
- Prema vrsti obezbeđenja kredita – lični i pokriveni
- Prema plaćanju kamate – kamatni, beskamatni
- Prema upotrebi kredita – opšti i namensi
- Prema obliku – naturalni, robni i novčani
Od posebnog značaja za procenu vrednosti su sledeće vrste kredita:
- Građevinski krediti – spadaju u srednjeročne kredite. Ovi krediti se načešće odobravaju za objekte koji se nalaze u fazi izgradnje. Odobravaju ih komunalne i hipotekarne banke. Rok vraćanja ovog kredita traje od 2 do 3 godine. Banke ove kredite odobravaju putem tekućeg računa i eskonta menica. Ukoliko se odobrava preko tekućeg računa, odobravaju se u fazama, pa banka putem kontrole izgradnje objekta može da prati i kontroliše namensko trošenje sredstava. Ako se kredit odobrava preko eskonta menica, menicu vuče izvođač građevinskih radova, akcept na menicu stavlja investitor, a banka vrši njeno eskonovanje. U ovom slučaju banka ne može da kontroliše faze izgradnje objekta. Banke koje odobravaju ove kredite moraju da poseduj znanje o tehničkim pitanjima vezanim za oblast građevinarstva.
- Hipotekarni krediti – Ovaj način eksternog finansiranja primenjuje se u svim privrednim granama, kao i u sektoru stanovništva. Hipotekarni kredit predstavlja dugoročnu vrstu kredita koji se odobrava uz zalog nepokretnih stvari. Zalog za hipoteku mogu biti nepokretnosti, a u određenim slučajevima predmet hipoteke mogu biti i pokretne stvari velike vrednosti poput aviona, brodova i sl. Pri odobravanju hipotekarnog kredita poverioca interesuje isključivo bonitet nekretnine koja se daje u zalog za kredit, jer poverilac uz saglasnost dužnika ostvaruje pravo zaloge nad predmetnom nepokretnom imovinom. Pravo zaloge poverilac realizuje tako što uz saglasnost dužnika, uknjižava u visini odobrenog hipotekarnog kredita, pravo vlasništva nad nepokretnom stvari. Ovim se dužniku koji je vlasnik nekretnine praktično ograničava pravo raspolaganja sa tom nekretninom, ali on i dalje ostaje vlasnik nekretnine. Vlasnik u toku perioda trajanja zaloge može da otuđi zalogu, ali poverilac i dalje ima pravo naplate iz te nekretnine bez obzira sto je ona promenila vlasnika. Novi vlasnik je time samo preuzeo dug kojim je data nekretnina opterećena. Dakle pravo zaloge nad nekretninom je aktuelno sve dok se odobreni hipotekarni kredit u celini ne vrati poveriocu. Pošto vrednost nekretnina takođe može da raste i da se smanjuje u zavisnosti od uslova ponude i tražnje na tržištu, poverilac da bi se zaštitio od promenljivosti tržišnih cena nekretnina obično odobrava kredit u manjem iznosu od tržišne vrednosti date nekretnine. Ovaj iznos se obično kreće od 50% do 70% tržišne vrednosti nepokretnosti. Kamatne stope na ove kredite se kreću u visini tržišnih kamatnih stopa za dugoročne kredite na finansijskom tržištu. Rok vraćanja hipotekarnih kredita se utvrđuje sporazumno i obično se odobrava u trajanju od 10 do 30 godina.
- Investicioni kredit – Investicioni krediti se između ostalog odobravaju i za izgradnju i nabavku osnovnih sredstava (izgradnja novih objekata i rekonstrukcija postojećih, nabavku industrijskih prava poput kupovine patenata i licenci, nabavku opreme, ali i u durge svrhe). Tražilac kredita poveriocu podnosi investicioni elaborat koji sadrži investiciono tehničku dokumentaciju u kojoj se razrađuje tehnološko privredna koncepcija predmeta investicije. Takođe banka angažuje grupu eksperata iz oblasti tehnologije, inženjeringa, tj. onih oblasti na koje se odnosi investicija da daju mišljenje o opravdanosti preduzimanja date investicije. Vremenski rok otplate kredita počinje da teče sa danom utvrđenim ugovorom. Način vraćanja ove vrste kredita je putem anuitetskih otplata (kamata i glavnica) sa grejs periodom ili bez grejs perioda ili putem jednokratne isplate nakon određenog grejs perioda (kamata se plaća u toku grejs perioda, a ceo iznos se isplaćuje nakon isteka grejs perioda).
- Konzorcijalni kredit – Konzorcijalni kredit predstavlja dugoročni bankarski posao koji podrazumeva udruživanje više banaka u cilju obezbeđenja novčanih sredstava za finansiranje dugoročnih i velikih investicionih projekata. Banke pribegavaju osnivanju konzorcijuma u slučaju kada potrebno ulaganje prevazilazi finansijsku mogućnost jedne poslovne banke. Tada banke potpisuju ugovor o povezivanju u konzorcijum u kom definišu cilj i svrhu organizovanja konzorcijuma. Ovi konzorcijumi mogu biti privremenog ili trajnog karaktera. Povremeni se osnivaju kod ad hok poslova, dok se trajni konzorcijumi osnivaju za projekte dugoročne poslovne kooperacije i specijalizacije. Organizovanjem konzorcijuma banka smanjuje rizik pri davanju kredita, jer se isti ravnopravno raspoređuje na ostale banke partnere. Konzorcijum poslovnih banaka zaključuje ugovor sa tražiocem kredita o odobrenju i vraćanju kredita. Ugovor prestaje da važi kada glavni dužnik o roku vrati konzorcijalni kredit, a banke članice konzorcijuma dobiju iznos uloženih sredstava. Ovi krediti se odobravaju za izgradnju autoputeva, gasovoda, naftovoda i sl.
