Procenitelji i ostali učesnici na tržištu nepokretnosti koji budu čitali ovaj tekst će, verujem, lako povezati naslov sa književnim delom poznatog kolumbijskog nobelovca, G.G. Markeza. Rećićemo još samo da, kada su autora intervjuisali u vezi ovog romana, je napomenuo kako “treba da budemo oprezni da ne upadnemo u njegovu zamku”. Ovo se odnosilo na navodnu jednostavnost tumačenja romana kao proste sentimentalne, jednodimenzionalne priče o snazi prave ljubavi.
Jasno je da i priča o ovom organizmu koji, uzgred budi rečeno, nema čak ni jednu ćeliju, a toliko štete može da nam nanese, nije nimalo jednostavna, niti jednodimenzionalna, a niti naivna. Ceo svet je zahvaćen ovim problemom i sve države sveta se, svaka na svoj način, bore da se vrate u redovno stanje stvari i normalno funkcionisanje svakodnevnog života i ekonomije. Mi ćemo se osvrnuti na probleme i izazove koje proceniteljska struka pokušava da savlada, efekte koje trpi tržište, a samim tim i naša profesija i na načine na koje je (možda) moguće prevazići pomenute probleme.
Još jedna uvodna napomena tiče se momenta objave ovog teksta, tj. (pre)uranjenosti kada se govori o analizama tržišta i efekata korone na cene nekretnina. Tek smo u četvrtoj nedelji vanrednog stanja u Srbiji. Zasad nema pouzdanih informacija, istraživanja i studija o stanju cena (a to je ono što nas sve najviše zanima) nekretnina na tržištu Republike Srbije. Sve što do sada imamo su manje ili više paušalne izjave učesnika na tržištu, od relevantnih proceniteljskih kuća do agenata za nekretnine pa do komentara posetilaca sajtova medija koji pišu o nekretninama. Nije potrebno isticati da komentari na sajtovima i forumima počinju sa “drastičnim padom cena” pa dolaze do “nastavka munjevitog rasta nakon krize”. Stručnjaci nisu ovako neujedinjeni, većina iznosi stavove kako je tržište u “ozbiljnom” padu, ali to možda treba pripisati poslovičnoj opreznosti (jer, uvek je manja odgovornost i hrabrost potrebna za izjavu da će situacija biti lošija, baš kao što je i potcenjena procena jedan vid bega od odgovornosti). Bilo kako bilo, naš je stav da su bilo kakve ocene o ozbiljnom padu apsolutno preuranjene i da ne postoje indikatori koji bi ovaj stav podržali, a to su primarno, složićemo se, ostvarene transakcije.
Prodaja nepokretnosti je potpuno stala. Tražnja ne postoji. Narodskim rečnikom, niko nije “lud” da kupi nekretninu u vreme kada je toalet papir postao tražena roba, a kvasac fantomski proizvod. Preduzeća odustaju od bilo kakvih ulaganja u proširenje kapaciteta ili podizanje kvaliteta usluga, a kamoli u investiciona ulaganja tipa nekretnine. Fizička lica koja imaju mogućnost, novac sakrivaju u slamarice, a ona koja tu mogućnost nemaju (što čini većinu populacije u Srbiji) od danas do sutra nagrizaju zalihe u vidu bakinih i dekinih penzija. Svi su se odrekli bilo kakve potrošnje. Likvidnost preduzeća je i više nego ugrožena, za nekoliko nedelja biće nepostojeća. Uzevši sve ovo u obzir, jasno je da potražnje, kako smo rekli, nema. Takođe, rad državnih organa je sveden na minimum, katastar je praktično zatvoren, tako da je i pravni sistem onemogućen da funkcioniše kako treba. U ovakvim uslovima, kada tražnje, pa i prodaje nepokretnosti nema, nema ni registrovanih transakcija.
Međutim, sve izneto treba protumačiti sa oprezom. Iako bi prvi zaključak (baš kako je upozoravao Markez) bio da je situacija jasna, da će cene strmoglavo pasti, ispostavlja se da nije baš tako. Isto tako, nije ni tačno da cene stagniraju ili rastu. Jednostavno, još je rano za bilo kakav definitivni zaključak. Na dan pisanja ovog teksta, 05.04.2020., prema podacima RGZ, u periodu 16.03-05.04. ostvarene su 173 transakcije stanova u Novom Sadu. Samo iskustvena, brza analiza će pokazati da nikakvog odstupanja od prosečnih ostvarenih cena u odnosu na raniji period nema. Prosečne cene se kreću u istom rangu i ima zabeleženih prodaja (i to ne zanemariv broj) od preko 100.000 eur. Naravno, zaključak je da se radi većinom o ranije ugovorenim transakcijama (npr stanovi u izgradnji) koje se sada realizuju i koje ni malo ne odstupaju od nivoa cena dostignutog pre krize. Iz svega ovoga je jasno da preuranjeni zaključci nikom ne doprinose, da sve što mogu da urade jeste da usmere pažnju javnosti na one koji ih iznose. Posledično, da li će to dovesti do negativnih efekata ili ne, videćemo. Činjenica je da na strani ponude se ništa nije promenilo, dok je tražnja praktično nestala zbog nemogućnosti predviđanja daljeg razvoja situacije i završetka vanrednog stanja i reaktiviranja ekonomije i tržišta.
Možemo da se poslužimo jednim misaonim eksperimentom kako bi plastičnije dočarali situaciju na krizom pogođenom tržištu u ranoj fazi. Uzmimo da na tržištu Novog Sada i Beogradu (ovo je naš domaći teren i najbolje ga poznajemo) postoji u svakom momentu 1000 oglašenih stanova na prodaju. Od toga, da kažemo da 100 pada u kategoriju “iznad proseka” kad se govori o ceni, a 100 u kategoriju “ispod proseka”. Kako smo utvrdili da na tržištu transakcija prosto nema (izuzevši transakcije “prenete” iz ranijeg perioda), tj. ima ih vrlo malo, za očekivati je da će se prodati nepokretnosti “ispod proseka” jer sad je došlo vreme špekulanata, investitora koji imaju spreman keš za kupovinu upravo ovakvih nepokretnosti. Normalna tražnja, npr. mladi bračni parovi, zaposleni samci, porodice koje traže proširenje, dakle sva ona lica koja ne kupuju radi investicije ili špekulacije, već za zadovoljenje stambenih potreba, je potpuno stopirana. Lako je izvesti zaključak da, ako i postoji u ovom kratkom početnom periodu, da se odnosi na one nepokretnosti čiji vlasnici očekuju hitnu prodaju, bilo da krize ima ili nema. Nerealno je očekivati da će nakon manje od mesec dana krize tržište promptno odreagovati masovnim spuštanjem cena. Naravno ako se kriza produži i ekonomije ne aktivira nakon 3 meseca, realno je za očekivati da će učesnici na tržištu na strani ponude pristajati za niže cene.
Niko nema pouzdanu projekciju koliko ova kriza može da traje. Da li će to biti 60 do 90 dana kako kažu neke banke, 3 meseca kako kaže medicinska struka, pa sve do nekih katastrofalnijih scenarija od 6 meseci pa i godinu dana, ostaje da vidimo. Ako krizne mere ne potraju dugo, realno je očekivati da će tržište nekretnina nastaviti da se odvija onako kako se odvijalo i pre krize, da nastavi tamo gde je stalo, pod uslovom da ne bude poremećaja finansijskog sistema. Za sada nema krize finansija (koja je, podsetimo, bila glavni generator krize na tržištu nekretnina 2008-09), jer kako znamo banke su likvidne i potpomognute državnim merama, takoreći spremne.
Sad je potrebno izvesti nekoliko zaključaka o tome gde se u ovoj celoj priči nalaze procenitelji i profesija koja je, kao i sve druge profesionalne usluge, pogođena ovom krizom.
Najveće profesionalne institucije i udruženja procenitelja nepokretnosti na međunarodnom nivou (RICS i Tegova) su reagovale sa nekoliko saopštenja, preciznije, upustava o tome kakav stav bi procenitelji trebalo da zauzmu povodom pitanja delatnosti kojom se bave. Tako je RICS https://www.rics.org/eu/upholding-professional-standards/sector-standards/valuation/valuation-coronavirus/ u svojoj preporuci izrazito naglasio pitanje “materijalne nesigurnosti”. Dakle, gde god nije moguće sa sigurnošću tumačiti podatke sa tržišta (a jasno je da u uslovima kada mnogo transakcija komparativnih nepokretnosti pozdanost procene raste, a pada u uslovima nedostatka transakcija), potrebno je konstatovati da izveštaj sadrži viši nego uobičajen nivo materijalne nesigurnosti. Tržišna aktivnost je svedena na minimum i okolnosti koje trenutno vladaju na tržištu su bez presedana i da smo suočeni sa situacijom na osnovu koje nije moguće izvesti pouzdane zaključke. Zbog toga je u izveštajima potrebno konstatovati, na osnovu VPS 3 i VPGA 10 iz RICS Red Book, visok nivo opreza nego u odnosu na redovnu situaciju, a što je posledica pomenute materijalne nesigurnosti u tumačenju podataka sa tržišta. Takođe, preporuka struke jeste da se nakon okončanja vanrednog stanja uradi revizija procene i češće reevaluacije (skraćen rok za ponovnu procenu) kako bi se obezbedio viši nivo pouzdanosti procene.
Određen broj korisnika izveštaja procenitelja (pre svega poslovne banke) su pristupili ovom problemu, po našem mišljenju, konstruktivno, tako što su preduzele mere da se izveštaj koji im je dostavljen za vreme kriznog perioda preispita, tj. ponovo evaluira nakon završetka kriznih okolnosti. Ovo je, po našem mišljenju, dobar pristup, jer uklanja nesigurnost izazvanu kriznim merama nakon prolaska istih. S druge strane, ne slažemo se sa pristupom da bi u izveštajima trebalo uzeti u obzir negativne tržišne efekte izazvane krizom i uvođenjem vanrednog stanja u Republici Srbiji, jer to u ovom momentu prosto nije moguće pouzdano utvrditi i, smatramo, prekratak je period da bi kriza imala vidljiv efekat na tržište nekretnina. Stav da je u ovim uslovima potrebno automatsko i neprovereno obaranje vrednosti procenjene nepokretnosti striktno na osnovu očekivanja da je to prirodna posledica uvođenja vanrednog stanja i nastupajuće krize je, po našem mišljenju, defetistički, neproverljiv i preuranjen stav koji se kosi i sa naučnim i sa etičkim postulatima struke, ma koliko bio racionalno predvidiv kao posledica krize. Posao procenitelja nije da gleda u budućnost koliko da bude utemeljen u sadašnjosti.
Želja i nastojanje svih učesnika na tržištu nekretnina (od vlasnika preko procenitelja do kreditora) je da se odnos poverenja sačuva, da sistem nastavi da funkcioniše onako kako to pravila zahtevaju, na dobrobit svih uključenih. Procenitelji moraju da igraju glavnu ulogu u ovom odnosu jer oni nastupaju kao objektivni i nepristrasni profesionalci čiji stav treba da bude izdvojen od stavova i mišljenja ostalih strana, utemeljen samo na činjenicama. Upravo zato je potrebno još jednom naglasiti koliko je bitno ostati na zemlji, bez preuranjenih zaključaka, olakih ocena i defetističkih stavova. Klijent i korisnik izveštaja moraju da budu obavešteni o novonastalim uslovima nesigurnosti i da im bude jasno predočeno da izveštaj nema onaj nivo pouzdanosti koji ima u uslovima pre krize, uslovima tržišta u ekspanziji.
Koliko god ova kriza pred nama delovala kao nepoznanica, kako u smislu njenog trajanja tako i u smislu efekata koje će proizvesti, ostaje nam samo da uspostavljeni odnos poverenja očuvamo tako što ćemo ukazivati na nesigurnosti, a ne proizvoditi ih. Isto tako, koliko god da je teško i nepouzdano tumačiti podatke sa tržišta, klijenti treba da se pouzdaju u stručnost i znanje svojih procenitelja.
Miloš Lipovac, dipl. prav.
Head of Valuation
DATA INVESTMENT DOO
