Od pojave pandemije „Covid-19“ globalno tržište trpi velike udarce čiji će se negativni efekti po rečima eminentnih svetskih ekonomista još više osetiti po prestanku pandemije. Znamo da određene privredne grane već sad imaju ogromne gubitke, prvenstveno turizam i usluge ( koje i u Srbiji imaju velike probleme), a da li i poljoprivredi preti sličan scenario, kakvo je trenutno stanje na tržištu poljoprivrednog zemljišta i koje su moguće posledice po pitanju tržišnih aktivnosti i cena u narednom periodu pojasnićemo u nastavku prvenstveno se fokusirajući na Vojvodinu u kojoj je najaktivnije tržište poljoprivrednog zemljišta.
Cena hektara kvalitetnog obradivog poljoprivrednog zemljišta u Vojvodini pre proglašenja pandemije dostizala je i do 15.000 €. Tržište je bilo veoma aktivno, a period utrživosti od 3 do 6 meseci. Takođe, vladalo je veliko interesovanje za iznajmljivanje (arendu) poljoprivrednog zemljišta. Kako je rasla cena zemljišta rasla je i cena arende.
U poslednje dve godine na tržištu se pojavio veliki broj tabli zemljišta iz restitucije. Transakcije su bile učestale iz razloga što je kupcima – velikim poljoprivrednim gazdinstvima – u interesu da ukrupnjavaju zemljište i time smanjuju troškove proizvodnje. S druge strane, prodavci ovog zemljišta uglavnom nisu iz domena poljoprivrede i nisu dovoljno informisani o tržišnim cenama zemljišta koje su dobili iz restitucije i koji su spremni da prodaju zemljište nešto ispod tržišne cene. Na prvi pogled, ova pojava je tumačena kao mogućnost pada cena usled uvećane ponude, ali kako je vreme prolazilo uvideli smo da restitucija predstavlja trenutnu tržišnu aktivnost (kvalitetnog zemljišta iz resitucije neće biti još dugo u ponudi) koja je uticala na smanjenje cene isključivo zemljišta velikih površina koje su ranije (pre krize), po pravilu, imale od 15 – 20% veću cenu od zemljišta manjih površina na mikro lokaciji. Po poslednjim informacijama, neposredno pre pojave pandemije „Covid – 19“, parcele velikih površina ostvarivale su cene u rangu cena zemljišta manjih površina, a sa druge strane cene zemljišta manjih površina bile su stabilne na svim lokalitetima u Vojvodini.
Globalna kriza iz 2008. godine negativno je uticala na sve privredne grane, ali je poljoprivreda bila najmanje pogođena. Po pitanju Srbije, za poljoprivredu je 2012. godina je bila jedna od najlošijih zbog razorne suše i mnogi su očekivali pad tražnje, ali je tržište poljoprivrednog zemljišta nastavilo sa pozitivnim rastom i u narednim godinama. Učešče poljoprivrede u BDP-u Srbije proteklih par godine kreće se od 6 – 7% što je značajno više u odnosu na razvijene zapadno evropske države (učešće poljoprivrede u BDP Holandije je ispod 2%, a predstavlja jednu od zemalja sa visokoproduktvnom poljoprivrednom proizvodnjom), a može se obrazložiti pre svega nerazvijenošću drugih delatnosti (sekundarnih i tercijarnih). Ipak, u odnosu na razvijene zemlje obim poljoprivredne proizvodnje je značajno lošiji kod nas, što može ukazivati na agrarnu politiku koja nije prilagođena globalnim tržišnim uslovima i to može u narednom periodu predstavljati pretnju.
U toku je setva, poljoprivreda radi punim kapacitetom pošto je fabrika na otvorenom i nema mogućnost izolacije radne snage, a prestanak poljoprivredne proizvodnje ugrozio bi proizvodnju hrane. Očekuje se da će država vršiti otkup osnovnih ratarskih kultura za robne rezerve u većem obimu nego obično, da ćemo imati i više nego dovoljna zaliha za sopstvene potrebe što će omogućiti i nastavak izvoza poljoprivrednih proizvoda. Jasno je da agrarni sektor nije stao i ne sme stati te da će verovatno, kao i 2008. godine poljoprivreda i prehrambena industrija “povući” radnu snagu koja će neminovno u drugim sektorima ostati bez posla. Lokalno je to već počelo da se događa – veliki srpski privrednici koji poseduju kompanije iz različitih oblasti (između ostalog hotelijerstva i turističkih usluga) prebacili su deo radne snage u svoje kompanije koje se bave poljoprivredom i prehrambenom industrijom gde je obim posla povećan, kako bi zadržali radna mesta u delatnostima koja su trenutno najviše pogođena.
Sada smo na kraju prvog meseca vanrednog stanja. Naš je stav da je rano davati ocene o stanju na tržištu poljoprivrednog zemljišta – svima je jasno da tržište stoji, da nema kupoprodaja, a da je i ono što se realizovalo u prethodnih mesec dana dogovoreno pre vanrednog stanja. U poslednjih par godina poljoprivredno zemljište uglavnom kupuju poljoprivrednici koji poseduju mehanizaciju i skladišne kapacitete i time se primarno bave, a po našem mišljenju oni će i nakon pandemije nastaviti sa kupovinom. Investitori iz drugih privrednih grana koji su u poslednje vreme kupovali zemljište kao sigurnu investiciju svoja sredstva će preorijentisati na spašavanje primarnog biznisa. Trgovina manjih površina zemljišta ne bi trebala osetiti bitniji pad aktivnosti, a posebno parcela koje se graniče ili su u blizini parcela u vlasništvu lokalnih veleposednika, dok promet tržišta velikih tabli u zavisnosti od likvidnosti i diverzifikacije poslovanja velikih poljoprivrednih kompanija i lokalnih poljoprivrednih gazdinstava može u narednom periodu još više uravnotežiti cene zemljišta manjih i većih površina. Nema bojazni da će biti kupaca na svim lokalitetima u Vojvodini u kojima se nalazi zemljište odličnih bonitetnih karakteristika za parcele površine do 30 hektara. Jedina je nedoumica da li će biti interesenata za kupovinu zemljišta preko 100 hektara. Poslednje tri godine cena poljoprivrednog zemljišta rasla je od 5-7% godišnje, dok je sada realnije očekivati stagnaciju ili blagi pad.
Po pitanju trenutne ponude i tražnje kao i u svim drugim segmentima tržišta nekretnina kako smo prethodno naveli sve „stoji“ tj. nema aktivnosti. Zbog toga trenutno ne možemo sa sigurnošću tvrditi koliko će tržište poljoprivrednog zemljišta biti pogođeno. Ako uzmemo u obzir da se poljoprivreda i proizvodnja hrane u svim razvijenim državama pominju kao mogući spasioci nacionalnih ekonomija i da u vreme recesije stanovništvo kupuje samo neophodno, a hrana je svakako nezaobilazna stavka, može se oceniti da će se negativni efekti najmanje osetiti u poljoprivredi, a samim tim i na tržištu poljoprivrednog zemljišta. Ovaj relativno optimističan stav prvenstveno zavisi od dužine trajanja vanrednog stanja i globalne pandemije pošto je i poljoprivreda čvrsto povezana sa mnogim drugim privrednim granama.
Vukašin Kovačević M.Sc.
Licencirani procenitelj
DATA INVESTMENT DOO
