Jedna od osnovnih i korisnih karakteristika nekretnine jeste to što proizvodi relativno konzistentan ukupan prinos koji predstavlja hibrid prihoda i rasta kapitala. U tom smislu, nepokretna imovina delimično podseća na obveznicu, jer omogućava redovnu i stabilnu vrstu priliva prihoda, a ima i stock-like (akcija) komponentu – njena vrednost ima sklonost da fluktuira u skladu sa stanjem na tržištu. I, kao i sve hartije od vrednosti u kojima imate dugu poziciju (investirate na duži vremenski rok), više ćete voleti da vrednost postepeno raste nego da se smanjuje!
Prihod od nepokretnosti je direktno povezan sa isplatama dobijenih od stanara, minus operativni troškovi i troškovi hipoteke ili drugih finansijskih plaćanjaskih isplata. Dakle, iz navedenih činjenica možemo shvatiti koliko je važno zadržati vašu nepokretnost punu (izdatu na što duži rok) što je više moguće. Ako izgubite previše stanara, nećete imati dovoljno zakupnine od strane drugih stanara kako biste pokrili operativne troškove zgrade. Vaša sposobnost zadržavanja zgrade sa što većim brojem zakupnina zavisi od jačine tržišta izdavanja – to jest, ponuda i tražnja za prostorom sličnom prostoru koji pokušavate da izdate. Na slabijim tržištima sa prevelikim brojem slobodnih nepokretnosti ili lošom potražnjom, morali biste da naplaćujete manje stanarine kako biste zadržali svoju nepokretnost punom nego na snažnom tržištu izdavanja. I, nažalost, ako su vam zakupi niži, vaši prihodi su niži.
Kapitalno vrednovanje nepokretnosti određeno je procenom vrednosti nepokretnosti. Za sada, sve što treba da znate je da procenitelj koristi ostvarene prodajne transakcije koje su se dogodile i druge tržišne podatke kako bi procenili koliko će vaša nepokretnost vredeti ako bi se ona prodala. Ako procenitelj misli da će se vaša imovina prodati za više nego što ste je kupili, onda ste postigli pozitivan povrat kapitala. Pošto procenitelj koristi prošle transakcije u proceni vrednosti, povraćaj kapitala je direktno povezan sa performansom tržišta prodaje. Na investiciona tržišta najviše utiču ponuda i potražnja investicionog proizvoda. Većina nestabilnosti u prihodima od nekretnina dolazi iz kapitalnog vrednovanja komponenti prihoda. Prihod ima tendenciju da bude prilično stabilan, a povraćaj kapitala više varira. Volatilnost ukupnog povraćaja pada negde između.
Neke od drugih karakteristika koje čine nekretnine jedinstvenim u odnosu na druge alternative ulaganja su sledeće:
- Nema datuma dospeća
Za razliku od obveznice koja ima fiksni datum dospeća, ulaganje u kapital u nekretninama obično je na duži vremenski rok. U Evropi nije neuobičajeno da investitori drže nepokretnost više od 100 godina. Ovaj atribut nekretnina dozvoljava vlasniku da kupi imovinu, izvrši poslovni plan, zatim raspolaže imovinom onako kako je zamislio. Izuzetak od ove karakteristike je ulaganje u dugoročni dug; po definiciji hipoteka bi imala fiksni datum dospeća.
- Materijalnost
Nekretnine su, materijalne! Možete posetiti svoju investiciju, razgovarati sa stanarima i pokazati je svojoj porodici i prijateljima. Možete je videti i dodirnuti. Rezultat ovog atributa je da imate određeni stepen fizičke kontrole nad investicijom – ako nešto nije u redu sa njom, možete pokušati da je popravite. Ne možete to učiniti sa obveznicom ili akcijom.
- Zahteva menadžment
Zbog toga što je nepokretnost stvarna, potrebno je fizički rukovoditi njom. Žalbe stanara moraju biti adresirane na nekog. Uređivanje okoline se mora uraditi. I, kada zgrada počne da stari, potrebno je renovirati.
- Neefikasna tržišta
Neefikasno tržište nije nužno loša stvar. To samo znači da asimetrija informacija postoji među učesnicima na tržištu, što omogućava veće profite onima sa posebnim informacijama, ekspertizom ili resursima. Nasuprot tome, javna berzanska tržišta su mnogo efikasnija – informacije se efikasno distribuiraju među učesnicima na tržištu, a onima sa materijalnim i privatnim informacijama nije dozvoljeno trgovanje informacijama. Na tržištima nekretnina, informacije su od presudnog značaja i mogu dozvoliti investitoru da vidi prilike za profit, koje inače se ne bi ukazale.
- Visoki troškovi transakcije
Nekretnine na privatnom tržištu imaju visoke troškove kupovine i troškove prodaje. Pri kupovini postoje provizije povezane sa nekretninama i agentima, naknade za advokate, inženjerske naknade i mnogi drugi troškovi koji mogu podići efektivnu kupovnu cenu koja je mnogo veća od cene koju će prodavac zapravo dobiti. Pre prodaji obično je potrebna značajna naknada za posredovanje kako bi se imovina adekvatno izložila na tržištu. Zbog visokih troškova “trgovanja” nekretninama, duži periodi držanja su česti i spekulativno trgovanje je ređe nego kod akcije.
- Niža likvidnost
Sa izuzetkom hartija od vrednosti nekretnina, ne postoji javna razmena za trgovinu nekretninama. Ovo otežava prodaju nekretnina, jer se ugovori moraju privatno posredovati. Može doći do znatnog zaostajanja između vremena kada se odlučite prodati imovinu i kada se zapravo proda – obično nekoliko meseci.
