Ukoliko posmatrate osobine nepokretnosti, jedan od najvažnijih kriterijuma (osim lokacije, lokacije i naravno lokacije!) je vrsta nepokretnosti. Kada razmišljate o kupovini, treba da se zapitate kakvom vrstom nepokretnosti želite da obogatite svoj portfolio, na primer, da li su to stambene nepokretnosti, tržni centri, skladišta, kancelarijski prostori ili kombinacija bilo kog od njih. Svaka vrsta nekretnine ima drugačiji skup karakteristika koje utiču na njen učinak. Ne možete jednostavno pretpostaviti i očekivati da će se jedna vrsta nepokretnosti dobro pokazati na tržištu gde se druga vrsta imovine pokazala kao veoma isplativom. Isto tako, ne možete očekivati da će se jedna vrsta nepokretnosi i dalje smatrati dobrom investicijom samo na osnovu činjenice da se dobro pokazala u prošlosti.
NEPOKRETNOSTI
- Nepokretnosti koje donose i koje ne donose prihod Postoje četiri široke vrste nepokretnosti koje donose profit – kancelarijski prostori, maloprodaja, industrijske nepokretnosti i iznajmljivane stambene nepokretnosti. Postoje i mnogi drugi manje uobičajeni tipovi, kao što su hoteli, mini skladišta, parkirališta itd. Ključni kriterijumi ovih nepokretnosti na koje se fokusiramo jeste to što oni donose prihod. Investicije koje ne proizvode prihod, kao što su kuće, nekretnine za odmor ili prazne komercijalne zgrade, su podjednako poželjne i zdrave kao i investicije koje donose prihod. Imajte na umu da ako investirate u imovinu koja ne proizvodi prihod, nećete dobiti nikakvu zakupninu, tako da celokupni povraćaj investicije možete očekivati jedino kroz prodaju . Ako ulažete u hipotekom osigurane nepokretnosti koje ne donose profit, zapamtite da lični dohodak dužnika mora biti dovoljan da pokrije hipotekarne isplate, jer nema prihoda od stanara za osiguranje plaćanja.
- Kancelarijske nepokretnosti
Kancelarije su “vodeća” investicija za mnoge vlasnike nekretnina. One se čine da predstavljaju najbrojniji i najprofilisaniji deo ovog tipa nepokretnosti zbog svoje tipične lokacije u jezgru grada i prostranih suburbanih kancelarijskih parkova. Prihodi od kancelarijskih nepokretnosti mogu biti visoko varijabilni jer tržište teži da bude osetljivo na ekonomske performanse. Jedna mana je da poslovne zgrade imaju visoke operativne troškove, pa gubljenjem zakupca možete imati prilično značajan uticaj na prihod koji donosi vaša imovina. Međutim, u vremenima povoljnim za zakupodavce, kancelarije imaju tendenciju da ostvaruju zavidne rente, jer potražnja za prostorom dovodi do povećanja rente kancelarijskih prostora i produžavanja vremenskog perioda potrebnog za izgradnju kancelarijskog kompleksa kako bi se smanjio pritisak na tržište i zakupnine. Na najosnovnijem nivou, potražnja za kancelarijskim prostorom vezana je za zahteve kompanija za kancelarijskim radnicima i prosečnog prostora po kancelarijskom radniku. Tipični službenik je uključen u stvari kao što su finansije, računovodstvo, osiguranje, nekretnine, usluge, upravljanje i administracija. S obzirom na to da poslovi koji obavljaju “bele kragne” beleže porast, postoji veća potražnja za poslovnim prostorom.
- Maloprodaja
Postoji širok spektar maloprodajnih objekata, koji se kreću od velikih zatvorenih tržnih centara do jedne zgrade u pešačkim zonama. Potražnja za maloprodajnim prostorom ima mnogo zahteva. Među njima su: lokacija, vidljivost, gustina naseljenosti, rast stanovništva i relativni prihodi. Sa ekonomske perspektive, maloprodaje imaju tendenciju da najbolje rade u rastućim ekonomijama i kada je rast prodaje na malo visok. Prihodi maloprodaje su stabilniji od kancelarijskih, kako zbog toga što su zakupi u maloprodaji uglavnom duži sa mnogo manjom tendencijom relokacije u odnosu na kancelarije.
- Industrija
Generalno, one zahtevaju manje investicije i imaju niže operativne troškove od svojih kancelarijskih i maloprodajnih partnera. U zavisnosti od upotrebe zgrade postoje različiti tipovi industrijskih objekata. Na primer, zgrade se mogu koristiti za skladištenje, proizvodnju, istraživanje i razvoj ili distribuciju. Neki industrijski proizvođači mogu imati čak i delimične ili potpune nadogradnje poslovnog prostora. Određeni važni faktori koji treba da budu razmotreni u industrijskoj svojini bi bili funkcionalnost (na primer, visina plafona), lokacija u odnosu na glavne transportne puteve (uključujući železnicu, reku ili more), konfiguraciju zgrade, opterećenje i stepen specijalizacije u prostoru (bilo da su u pitanju dizalice ili hladnjače). U nekim slučajevima, neophodno je obezbeđivanje i pokrivenog otvorenog prostora tj. pokrivenog dela parcele.
- Stambene nepokretnosti
Prihodi od stanovanja uglavnom predstavljaju najstabilnije povratke, jer bez obzira na ekonomski ciklus, ljudima je uvek potrebno mesto za život. Rezultat toga je da se na normalnim tržištima stepen zauzetosti stambenih nepokrentosti u izdavanju zadržava u velikoj meri. Još jedan faktor koji doprinosi stabilnosti stambene imovine jeste to što gubitak pojedinačnog zakupca ima minimalan uticaj na profit, dok ako izgubite zakupca u bilo kojoj drugoj vrsti stambene nepokretnosti, negativni efekti mogu biti mnogo značajniji. Za većinu komercijalnih nekretnina, zakupi su ili neto ili delimično neto vrednosti, što znači da se većina operativnih troškova može preneti na zakupce. Međutim, stambena nekretnina obično nemaju ovu mogućnost, što znači da rizik povećanja operativnih troškova snosi vlasnik nekretnine tokom trajanja zakupa. Pozitivni aspekt kod stambenih nepokretnosti je da u nekim zemljama postoji finansiranje osigurano od strane vlade. Na račun male premije, osigurano finansiranje smanjuje kamatnu stopu na hipoteke, čime povećava potencijalne prihode od investicije.
