Procena vrednosti nepokretnosti je sastavni deo svake kreditne kupovine ili (u većini slučajeva) prodaje imovine. Ukoliko kupac traži sredstva od zajmodavca, izveštaj o proceni je dokaz o vrednosti nepokretnosti koja je predmet procene i koja će biti založena. Procena vrednosti nekretnine može raskinuti ili ubrzati prodaju imovine i zato je od presudne važnosti. U Srbiji je profesija procenitelja regulisana zakonom koji propisuje Ministarstvo Finansija Republike Srbije i uređena Pravilnikom o Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja (https://mfin.gov.rs/propisi/pravilnik-o-nacionalnim-standardima-kodeksu-etike-i-pravilima-profesionalnog-ponasanja-licenciranog-procenitelja-sl-glasnik-rs-br-70-od-20-jula-2017-god)
Brojne su zablude i pogrešna mišljenja o procenama nekretnina i neophodno je da kao njihov korisnik razumete i njihovo funkcionisanje.
U daljem tekstu pročitajte odgovore na pitanja koja korisnici usluga procenitelja često postavljaju pre ulaska u proceduru:
- Šta uključuje postupak izrade izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti?
Postupak izrade izveštaja o proceni vrednosti stambene nepokretnosti podrazumeva dostavljanje dokumentacije procenitelju i obezbeđivanje obilaska predmeta procene vrednosti. Kada ulazite u postupak procenjivanja nekretnine neophodno je da pre procenitelja posetite katastar koji je nadležan za oblast u kom se predmet procene nalazi i dobijete izvod iz lista nepokretnosti za predmetnu nepokretnost (https://www.rgz.gov.rs/usluge/usluge-katastra-nepokretnosti/izdavanje-lista-nepokretnosti). Nakon toga možete kontaktirati procenitelja koji će u najkraćem roku ponuditi termin za obilazak Vašeg stana/kuće. Procenitelj će na terenu obaviti kontrolno merenje i fotografisati nepokretnost, a Vi ćete procenitelju dostaviti kopiju lista nepokretnosti. Dva radna dana nakon obilaska i dostavljanja dokumentacije procenitelj će Vam poslati finalni izveštaj o proceni.
- Koliko traje postupak izrade izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti?
Postupak izrade izveštaja traje dva do tri radna dana od inspekcijskog obilaska i dostavljanja dokumentacije procenitelju. Nakon Vašeg zahteva za izradu izveštaja o proceni koji možete podneti elektronskim (https://datainvestment.rszakazi-procenu-online/) ili telefonskim putem na broj + 381 (0) 65 251 44 77, procenitelj će Vam, najčešće, ponuditi termin obilaska u što skorijem roku (taj rok nikada nije duži od 3 radna dana).
- Koliko košta pocena vrednosti nepokretnosti?
Cene izveštaja o proceni vrednosti stambenih nekretnina kreću se kreću od 100 EUR (za stan) do 150 EUR (za kuću) i proceniteljima se uplaćuju na račun, po srednjem kursu NBS-a na dan uplate.
- Da li je neophodno prisustvo vlasnika kada procenitelj vrednosti dolazi da pogleda nepokretnost?
Prilikom terenske inspekcije neophodno je da vlasnik ili lice ovlašćeno od strane vlasnika obezbedi pristup nepokretnosti, a prisustvo fizičkog lica koje je naručilac procene nije neophodno.
- Kako ovlašćeni procenitelj dolazi do procenjene vrednosti nekretnine?
Procenitelj bi za procenu vrednosti nepokretnosti trebalo da koristi sledeću definiciju tržišne vrednosti: „Procenjeni iznos za koji bi nepokretnost mogla da se razmeni na datum procenе vrednosti između voljnog kupca i voljnog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, uz adekvatan marketing, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja, postupale razborito i nisu bile pod prinudom.” U slučaju procene stambene nepokretnosti procenitelj će najčešće upotrebiti komparativni pristup kako bi došao do vrednosti. Kod komparativnog pristupa do procenjene vrednosti se dolazi poređenjem predmetne nepokretnosti sa ili sličnim nepokretnostima za koje su dostupne informacije o ostvarenim transakcijama. Kod komparativnog pristupa, prvi korak je uzeti u obzir realizovane cene sličnih nepokretnosti koje su nedavno ostvarene na
tržištu. Može biti neophodno da se usklade informacije o cenama ostvarenim u drugim transakcijama kako bi se u obzir uzele lokacijske, kvalitativne i ostale razlike uporedivih nepokretnosti u odnosu na predmetnu.
- Koji su izvori informisanja procenitelja vrednosti nepokretnosti?
Ovlašćeni procenitelj se prilikom sprovođenja komparativnog pristupa služi informacijama koje su javno dostupne https://katastar.rgz.gov.rs/RegistarCenaNepokretnosti/ oglasima objavljenim na sajtovima za prodaju nepokretnosti, kao i informacijama dobijenim neposredno od investitora i agenata za nekretnine. Ukoliko Vas zanima na osnovu kojih podataka ovlašćeni procenitelj dolazi do vrednosti Vaše nekretnine možete posetiti sajt (https://datainvestment.rsevidencija-nepokretnosti/) i uz uputsvo za korišćenje proveriti okvirnu vrednost Vašeg doma.
- Kako da odaberete procenitelja vrednosti nepokretnosti?
Ministarstvo Finansija Republike Srbije nadležno je za regulisanje profesije. Ovlašćenog procenitelja možete pronaći u Imeniku publikovanom na sajtu Ministarstva finansija (https://www.mfin.gov.rs/usluge/imenici). Ukoliko procenu radite radi obezbeđenja kredita kod poslovne banke onda ćete od Vašeg agenta u banci dobiti spisak ovlašćenih procenitelja.
- Šta ćete videti u izveštaju o proceni vrednosti nepokretnosti?
- Tehnički opis predmeta procene
- Površinu nekretnine
- Pravni status
- Analizu lokacije
- Opis stvarnog stanja i uočena odstupanja
- Analizu tržišta
- Analizu najbolje namene predmetne nepokretnosti
- Tržišnu vrednost nepokretnosti
- Građevinsku vrednost nepokretnosti
- Vrednost u slučaju prinudne prodaje nepokretnosti
- Foto dokumentaciju
- Dokumentovane izvore informisanja
- Licencu ovlašćenog procenitelja
- Za šta možete iskoristiti izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti?
Izveštaj o proceni vrednosti ne mora biti samo još jedan papir koji će Vam obezbediti kredit. Korisnici usluga procenitelja su često oni kupci koji su mišljenja da ponuđena cena prodavca nije realna ili u obrnutom slučaju prodavci koji overenim izveštajem procenitelja kupcu dokazuju da cena nepokretnosti vredi više od iznosa koji je kupac spreman da izdvoji.
