Procena vrednosti nepokretnosti je neophodna iz više razloga. Bilo da ste investitor, bankar, finansijski analitičar, bilo da se bavite osiguranjem nekretnina ili njihovim oporezivanjem, uvek ćete se susretati sa potrebom za informacijama o trenutnoj tržišnoj vrednosti određenih nepokretnosti.
Suština procene vrednosti se odnosi na što tačnije i realnije određivanje tržišne vrednosti nepokretnosti. Probaćemo da Vas upoznamo sa osnovama u određivanju tržišne vrednosti nekretnina.
Osnovni termini koji se koriste u proceni
Vrednost
Tehnički rečeno, vrednost nekretnine je definisana kao sadašnja vrednost budućih beneficija koji proističu iz same činjenice posedovanja određene nekretnine. Za razliku od razne potrošne robe, koja se brzo troši i ima kratak vek trajanja i upotrebe, prednost nekretnina se ogleda u njihovom dugoročnom generisanju određenih prednosti. Te prednosti se ogledaju u skladu sa samom namenom nepokretnosti, bilo da je ono namenjena stanovanju, iznajmljivanju ili direktnom generisanju kapitala.
Iz tog razloga, procena vrednosti nepokretnosti mora da uzme u obzir razne ekonomske, socijalne i političke trendove, učešće države u kontrolisanju uslova na tržištu, kao i druge uslove koji određuju i utiču na četiri elementa vrednosti:
– tražnja – želja ili potreba za vlasništvom, podržana finansijskim sredstvima da se zadovolji ta potreba; – korisnost – sposobnost da zadovolji želje i potrebe budućih vlasnika; – ograničenost – ograničeni broj konkurentskih nepokretnosti; – prenosivost – brz i jednostavan prenos vlasničkih prava;
Vrednost u odnosu na troškove i cenu
Vrednost ne mora biti jednaka troškovima ili ceni. Troškovi se odnose na utroške – na primer sredstava rada, predmeta rada ili radne snage. Cena je količina sredstava koja se plaća nekome za određenu stvar ili uslugu. Iako trošak ili cena može da utiče na vrednost, one ne određuju vrednost. Prodajna cena kuće može biti na primer 100.000 EUR, ali njena vrednost može biti značajnije viša ili niža. Na primer, ukoliko novi vlasnik otkrije ozbiljnu manu vezanu ili za sam objekat ili za zemljište na kom se on nalazi, vrednost kuće može biti značajnije niže od njene cene.
Tržišna vrednost
Procena je mišljenje o vrednosti određene nekretnine na određeni datum. Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti koriste poslovne i državne agencije, pojedinci, banke, investitori, kompanije koje se bave hipotekama ili osiguranjem nepokretnosti, a sve vezano za potrebe određivanja vrednosti nekretnina bilo da je reč o prodaji, uspostavljanju hipoteke, utvrđivanju osnovice za porez, itd. Cilj procene jeste da odredi tržišnu vrednost nepokretnosti – najverovatniju cenu koju će nekretnina ostvariti na otvorenom i konkurentom tržištu.
Na osnovu svega navedenog, Međunarodni komitet za standarde procene (International Valuation Standard Comitee) daje sledeću definiciju tržišne vrednosti:
“Tržišna vrednost je procenjeni iznos za koji bi neko sredstvo moglo da se razmeni na dan procene vrednosti između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su obe strane delovale uz dovoljno saznanja, opreza i bez prinude.”
Zaključak
Precizno vrednovanje tržišne vrednosti nepokretnosti je važno za hipotekarne zajmodavce, osiguravajuće kompanije, kupce, investitore i prodavce nepokretne imovine. Procena se izvodi od strane obučenih i veštih profesionalaca. Iz tog razloga, ukoliko Vam je neophodan izveštaj o proceni nepokretnosti urađen u skladu sa svim međunarodnim standardima, koji je urađen profesionalno i odgovorno, slobodno možete da nam se obratite. “Data Investment” DOO je jedna od najvećih domaćih proceniteljskih kuća koja posluje preko 10 godina . Sarađujemo sa brojnim stručnjacima iz različitih oblasti, a sve u cilju ođređivanja tržišne vrednosti kako nepokretnosti , tako i pokretnosti. Pored procene vrednosti pokretne i nepokretne imovine, bavimo se i procenama vrednosti i strukture kapitala preduzeća.
